新型城鎮(zhèn)化背景下城市土地整治內(nèi)涵更新及模式重構(gòu)

導(dǎo)　讀

隨著黨的十八大“走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路”的提出，城市土地整治逐漸成為我國(guó)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的有力工具。本文系統(tǒng)地梳理了城市土地整治的由來(lái)、發(fā)展、內(nèi)涵及其模式，以期對(duì)城市土地整治向縱深推進(jìn)提供理論依據(jù)。詳情見(jiàn)下文。

城市土地整治的內(nèi)涵

城市土地整治在不同的國(guó)家或地區(qū)有不同的內(nèi)涵，其中具有代表性的包括德國(guó)（城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理）、日本（土地區(qū)劃整理）和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)（城市土地重劃）。德國(guó)城市土地整治側(cè)重于解決城市擴(kuò)張、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的問(wèn)題；日本的城市土地整治定義側(cè)重于解決城市土地零星分散，不利于規(guī)模經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的城市土地整治則側(cè)重于城市土地改良利用。

綜合國(guó)內(nèi)外城市土地整治內(nèi)涵的各種觀點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)提出的新型城鎮(zhèn)化要求及城市土地整治實(shí)踐，本文認(rèn)為，城市土地整治可定義為：在城市空間范圍內(nèi)，政府作為城市土地的管理者，采用一系列工程措施和產(chǎn)權(quán)調(diào)整等技術(shù)手段，對(duì)城市中產(chǎn)權(quán)混亂、畸零細(xì)碎、配套破舊、用地效率低的土地進(jìn)行改造，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市布局，從而完善城市綜合功能、提升土地價(jià)值的一系列綜合措施。

城市土地全生命周期整治模式重構(gòu)

城市土地整治模式重構(gòu)的目標(biāo)。城市土地整治模式重構(gòu)的目標(biāo)是通過(guò)擴(kuò)大城區(qū)公共空間和公共綠地、提高土地復(fù)合利用水平以及加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)實(shí)施城市低效用地的有機(jī)整治，全面提升城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等方面的綜合功能。

城市土地整治新模式：城市土地全生命周期整治模式。根據(jù)全生命周期理論，城市土地全生命周期整治模式實(shí)質(zhì)是從土地利用規(guī)劃調(diào)整到再利用的全過(guò)程，以“規(guī)劃先導(dǎo)——產(chǎn)權(quán)調(diào)整——空間改造——項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)——利益共享分配”為一個(gè)完整的周期，通過(guò)各個(gè)相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)階段，實(shí)現(xiàn)城市土地生命周期整治管理的良性循環(huán)。

模式包括： 1.原地原主體轉(zhuǎn)型； 2.原地?fù)Q主體轉(zhuǎn)型；3.換地?fù)Q主體轉(zhuǎn)型等。

創(chuàng)新城市土地整治市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制

根據(jù)城市土地全生命周期整治模式，在符合城市規(guī)劃的前提下，探索原使用權(quán)人或使用權(quán)人聯(lián)合體通過(guò)土地直接交換參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，整治后按價(jià)值將土地使用權(quán)等值返還給項(xiàng)目?jī)?nèi)原土地使用者，建立基于價(jià)值平衡的權(quán)屬調(diào)整機(jī)制；鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人劃出一部分土地用于公共設(shè)施建設(shè)與出售，以平衡資金缺口，并積極引進(jìn)社會(huì)資金的參與，探索政府、改造方、權(quán)利人利益平衡協(xié)調(diào)機(jī)制，從而最大限度地調(diào)動(dòng)原土地使用者及其他社會(huì)主體參與城市土地整治的積極性。